Acest drept se aplică și în cazul terenurilor, iar persoanele care îl dețin au prioritate la cumpărare, în condițiile stabilite prin lege sau prin contract.
Ce înseamnă dreptul de preempțiune și ce prevede legea
Dreptul de preempțiune înseamnă că anumite persoane au prioritate atunci când proprietarul unui bun decide să îl vândă. Aceste persoane au dreptul să cumpere primele, la același preț și în aceleași condiții oferite de proprietar unui alt cumpărător. Dreptul se poate aplica atât în cazul bunurilor mobile, cât și al celor imobile, inclusiv al terenurilor.
Persoana care beneficiază de acest drept se numește preemptor. Dreptul de preempțiune poate fi acordat prin lege sau poate fi stabilit printr-un contract între părți. De exemplu, în anumite situații, legea oferă unor persoane prioritate la cumpărarea unui teren, înainte ca proprietarul să îl poată vinde altcuiva.
Cine are prioritate la cumpărarea unui teren
Codul civil reglementează dreptul de preempțiune în articolele 1730–1740. În lege se arată că atunci când proprietarul vrea să vândă un bun pentru care există un drept de preempțiune, trebuie să îi comunice mai întâi oferta persoanei care are acest drept. Dacă persoana acceptă să cumpere bunul în condițiile propuse, are prioritate în fața celorlalți cumpărători.
În ce situații se aplică dreptul de preempțiune
Regulile generale din Codul civil se aplică atunci când legea sau contractul nu stabilesc alte condiții. În cazul terenurilor, există și prevederi speciale care stabilesc cine are prioritate la cumpărare și ce pași trebuie urmați înainte ca proprietarul să poată încheia vânzarea.
Ce drepturi au vecinii și coproprietarii la cumpărarea unui teren
În anumite situații, vecinii și coproprietarii unui teren pot avea prioritate atunci când proprietarul decide să îl vândă. Acest lucru se aplică în cazul terenurilor forestiere, unde legea stabilește o ordine a persoanelor care pot cumpăra înaintea altor potențiali cumpărători. Totuși, dreptul de preempțiune nu se aplică automat tuturor terenurilor sau proprietăților deținute în comun.
Potrivit Codului silvic (Legea nr. 46/2008), în cazul vânzării unui teren forestier, coproprietarii și vecinii pot beneficia de prioritate la cumpărare. Dacă terenul se învecinează cu o pădure aflată în proprietatea statului, și statul poate avea drept de preempțiune, în condițiile prevăzute de lege.
Persoanele care beneficiază de acest drept au la dispoziție un termen de 30 de zile pentru a-și exprima intenția de a cumpăra terenul. Dacă nu își exercită dreptul în termenul stabilit, proprietarul poate continua procedura de vânzare către un alt cumpărător, cu respectarea condițiilor legale.
În schimb, dacă este vorba despre vânzarea unei cote-părți dintr-o casă sau dintr-un apartament, ceilalți coproprietari nu au automat drept de preempțiune. Pentru ca unul dintre ei să aibă prioritate la cumpărare, acest drept trebuie să fie stabilit printr-un acord între părți, numit pact de preempțiune.
Cum se exercită dreptul de preempțiune și ce termene trebuie respectate
Există și un termen în care preemptorul trebuie să își exprime decizia. În cazul bunurilor mobile, acesta are la dispoziție cel mult 10 zile de la primirea ofertei, iar pentru bunurile imobile, termenul este de cel mult 30 de zile. Dacă nu acceptă oferta în acest interval, se consideră că a renunțat la dreptul de a cumpăra bunul respectiv în condițiile propuse, iar proprietarul îl poate vinde unei alte persoane.
Ce se întâmplă dacă terenul este vândut fără respectarea dreptului de preempțiune
Vânzarea unui teren fără respectarea dreptului de preempțiune poate avea consecințe juridice atât pentru proprietar, cât și pentru cumpărător. Dacă există persoane care au prioritate la cumpărare, proprietarul trebuie să le anunțe în scris că intenționează să vândă terenul și să le comunice oferta.
Acestea au la dispoziție termenul prevăzut de lege sau de contract pentru a decide dacă vor să cumpere. Dacă acceptă oferta, vânzarea trebuie încheiată cu ele. Dacă refuză sau nu răspund în termen, proprietarul poate vinde terenul altcuiva.
Procedura trebuie respectată și verificată de notarul public înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Notarul verifică dacă persoanele care beneficiază de dreptul de preempțiune au fost înștiințate, dacă au răspuns și dacă au fost respectate termenele prevăzute de lege.
Dacă proprietarul vinde terenul fără să respecte aceste reguli, contractul poate fi contestat în instanță și, în anumite situații, poate fi anulat. De exemplu, în cazul terenurilor agricole situate în extravilan, nerespectarea procedurii prevăzute de lege poate atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare.
Pe lângă riscul de anulare a tranzacției, vânzătorul poate ajunge să plătească despăgubiri persoanei care avea drept de preempțiune, dacă aceasta a suferit un prejudiciu. La rândul său, cumpărătorul poate pierde terenul și banii investiți în tranzacție, inclusiv cheltuielile notariale sau alte costuri legate de achiziție.
