Ce calcule trebuie să faci înainte să cumperi o locuinţă şi cum să scapi de creditul ipotecar în 10 ani, nu în 30
Înainte de a cumpăra o locuinţă şi de a face un credit pe 30 de ani, trebuie să faci câteva calcule ca să te asiguri că împrumutul nu se va transforma într-un factor de stres de-a lungul vieţii.
În trei decenii poţi traversa mai multe crize financiare şi fluctuaţii ale dobânzilor.
Adrian Asoltanie, trainer de educaţie financiară, a fost invitatul Stefanei Todică la emisiunea iBani şi a explicat cum să calculezi valoarea locuinţei pe care ţi-o permiţi, de ce un grad de îndatorare de 45% poate fi împovărător, dar şi ce factori trebuie să iei în calcul atunci când alegi o casă sau un apartament. Puteţi vedea în cadrul emisiunii componența unui credit ipotecar, explicată pe înţelesul tuturor, şi cum să scapi mai repede de el, în numai 10-15 ani, şi nu în 30, fără să plăteşti dublul sumei împrumutate.
Ștefana Todică: Este acum un moment bun să cumpărăm o locuinţă?
Adrian Asoltanie: „E important să te uiţi şi la momentul pieţei, să vezi în ce moment suntem. Pe ciclurile economice, pentru că toate domeniile au anumite cicluri economice, inclusiv cel imobiliar cu siguranţă, dar mai important decât asta este să ne calculăm la nivel personal câtă casă ne permitem. Dincolo de ce se întâmplă în economie, e important ce se întâmplă la nivel personal, fiind o decizie pentru următorii 30 de ani.”
Ștefana Todică: Dar dacă vedem că sunt scumpe, e o idee bună să aşteptăm? Mai ales că trăim nişte vremuri destul de ciudate din punct de vedere economic.
Adrian Asoltanie: „Înainte de a ne duce la o decizie imobiliară, o persoană ar trebui să se pregătească din punct de vedere financiar personal. Adică să avem un fond de siguranţă, măcar 3-6 luni de cheltuieli într-un cont în euro la bancă, asta e recomandarea mea, evident că fiecare îi ţine pe unde doreşte. Este pentru siguranţă, investițiile sunt în altă parte. Şi asta te va ajuta şi să treci, poate, având un credit ipotecar, să treci peste momente când se întâmplă ceva cu veniturile sau creşte roborul sau ircc-ul. În perioada asta ambii indicatori sunt la nivele foarte mici, dar asta nu înseamnă că vor rămâne aşa tot timpul. Există perioada când dobânzile cresc şi atunci trebuie să poţi să duci momentul ăsta.”
Ștefana Todică: A început recent şi programul Noua Casă. Poţi cumpăra locuinţe de până în 70.000 de euro, în acest caz ai nevoie de un avans de 5%, ca la Prima Casă, însă poţi cumpăra locuinţe mai scumpe, de până la 140.000 de euro, şi în acest caz trebuie să ai un avans mai mare, de 15%.
Adrian Asoltanie: „Recomandarea mea este: cu cât poţi să aduni mai mult avans, cu atât este mai bine, pentru că pe de o parte vei împrumuta mai puţini bani, şi în acelaşi timp, vei dovedi, în primul rând ţie însuţi, că eşti în stare să pui banii ăştia deoparte pe termen lung. Există un program cu 5% avans. Poate să fie o capcană pentru mulţi oameni, pentru că ce se întâmplă, multă lume îşi face socoteala... 70.000 locuinţa, avansul 3.500 de euro, cred că pe ăştia îi găsesc la părinţi, îi iau de prin alte părţi, fac un credit de nevoi personale, dar toate lucrurile astea se adună peste creditul ipotecar, pentru alte împrumuturi pe care le mai faci ca să mobilezi, să zugrăveşti, să plăteşti notarul, agentul imobiliar, toate lucrurile astea te duc spre o îndatorare prea mare. În momentul în care creşte euro sau ircc-ul sau francul în momentul ăla nu mai poţi să respiri din cauza ratei.”
Ștefana Todică: Şi la un apartament mai scump, de 140.000 de euro, vedem că trebuie un avans mai mare, de peste 20.000 şi rata lunară va fi mai mare, la fel şi venitul minim necesar este de 6.300 de lei. Aşa îşi fac în general oamenii calculele, se duc la bancă şi întreabă: care este suma maximă posibilă pe care puteţi să mi-o daţi să ştiu unde mă încadrez?
Adrian Asoltanie: „Asta e greşeala fatală. Această frază spusă în faţa funcţionarului bancar te duce din start la un grad de îndatorare prea mare şi eu când văd aici 45% grad de îndatorare este uriaş. În primul rând îţi va fi foarte greu în orice fluctuaţie a dobânzii sau a venitului, vei ajunge în nişte situaţii foarte delicate. Şi apoi nu-ţi vor rămâne nişte resurse ca să faci plăti anticipate şi o să vorbim despre cum facem să plătim un credit nu în 30 de ani şi să plătim de două ori apartamentul, ci să plătim mai devreme, în 10-15 ani.”
Ștefana Todică: Cum ar trebui să ne calculăm locuinţa pe care ne-o permitem?
Adrian Asoltanie: „În niciun caz nu întreb care este suma maximă pe care puteţi să mi-o oferiţi. O persoană sau o familie trebuie să îşi calculeze înainte ce locuinţă îşi permite cu adevărat. Formula este foarte simplă: maxim venitul pe patru ani. Şi atenţie, vorbim de o locuinţă în care te duci şi te culci, cu mobilă, cu tot ce trebuie, o casă la cheie, complet mobilată şi echipată. Venitul pe patru ani.”
Ștefana Todică: Hai să vedem şi nişte calcule. Dacă ai un salariu de 4.000 de lei, înmulțești cu 4 ani şi asta înseamnă că îţi permiţi o locuinţă de cel mult 40.000 de euro. Şi dacă e vorba de un cuplu, o familie, ce facem?
Adrian Asoltanie: „Calculăm împreună, înmulţim pe patru ani. Iarăşi o recomandare foarte importantă este avansul. Nu picaţi în capcana sa vă uitaţi la 5% că o mare oportunitate. Fiecare 1.000 de euro pe care reuşiţi să o daţi în plus la avans reduce dobânda totală a creditului cam cu 2.500-3.000 de euro, dacă nu chiar peste. O diferenţă foarte importantă.”
Ștefana Todică: Aşadar, ne facem acest calcul pentru o locuinţă mobilată. În general ne gândim doar la preţul locuinţei. Ce alte greşeli mai fac oamenii?
Adrian Asoltanie: „Un alt reper important este cât reprezintă rata din venitul lunar al familiei. Rata nu ar trebui să depăşească 20, maximum 25% din veniturile lunare, din acelaşi motiv: să ai o marjă de siguranţă, în cazul în care variază dobândă sau valută, se întâmplă ceva. Oamenii nu sunt conştienţi neapărat că o creştere de 1% în dobânda înseamnă nişte sute de lei adăugaţi în plus la rata lunară, deci diferenţele sunt foarte mari. Dacă nu depăşeşti acest 20-25% din veniturile lunare, pe de o parte vei avea toleranta mare la fluctuaţii. Dacă se întâmplă ceva cu venitul unuia dintre parteneri, iarăşi vei un pic de marjă de siguranţă şi iarăşi vei avea resursele necesară să faci plăti anticipate la reducerea perioadei.”
Care sunt costurile locuinței
Ștefana Todică: Şi ar fi bine să luăm în acest calcul şi întreţinerea, facturile, în acest caz cum trebuie să ne încadrăm?
Adrian Asoltanie: „Un buget echilibrat, care se ocupă şi de mâncare, şi de locuinţă, şi de transport, şi de timp liber, şi de vacanţă, şi de şcoala copiilor, ar recomanda ca cheltuielile cu locuinţa să nu depăşească 25% din veniturile lunare. Pentru că într-un buget, oamenii nu sunt întotdeauna conştienţi de chestia asta, pentru că nu avem bugete. Doar vreo 20% dintre români fac un buget, îşi urmăresc un picuţ cheltuielile, un buget are 50 de categorii diferite, 50 de elemente pe care trebuie să le susţii.”
Ștefana Todică: Deci nu doar rată 45%, aşa cum se întâmplă de multe ori.
Adrian Asoltanie: „Asta e un exerciţiu foarte interesant pe care eu îl fac la cursuri. Întreb oamenii: ce plătiţi în fiecare lună? Rata la bancă, gazele, curentul, internetul, mâncarea şi cam atât. În realitate sunt 50, nu sunt 7-8. Sunt multe.”
Ștefana Todică: Dar oamenii în general sunt destul de optimişti. Dar se gândesc că acum sunt tineri, că în viitor vor câştiga mai mult, poate primesc ajutor şi de la părinţi. Fac acum un efort, mai fac un credit de nevoi personale, pentru mobilă, o să mă descurc. E bine să fim optimişti?
Adrian Asoltanie: „Optimismul e bun. Dar în acelaşi timp trebuie să avem în vedere că este un orizont foarte lung, nu este o decizie pe moment, nu te bagi la un credit şi miercuri dacă nu îţi place zici "mersi frumos, nu mai vreau, îl dau înapoi". E o decizie cu care trebuie să trăieşti 30 de ani. Şi ce trebuie să înţeleagă oamenii, situaţie cu care eu mă întâlnesc la curs, de exemplu, e că ai nevoie doar de două-trei luni în care ai o situaţie, de sănătate, de job, de ceva, în care nu poţi să plăteşti ratele şi asta se traduce într-o cascadă, într-un bulgăre de zăpadă care vine şi te prăbuşeşte cu totul, te îngroapă cu totul. Deci, nu ai nevoie să fii şomer 15 ani. Trei-patru luni de zile în care ai o situaţie sunt suficiente ca să intri într-o spirală a problemelor şi a datoriilor din care să nu îţi mai revii.”
Ștefana Todică: Şi pentru că tot te întrebam de greşeli. De exemplu, atunci când mi-am cumpărat apartament, am ales unul destul de mic, şi foarte mulţi oameni din jurul meu m-au sfătuit să iau unul mai mare, că poate voi avea nevoie. E o idee bună să gândim aşa?
Adrian Asoltanie: „Calibrarea spaţiului este foarte important. Suntem într-o perioadă de pandemie când zici: e bine să am un birou separat sau copiii să aibă unde să îşi facă lecţiile, dar privind iarăşi pe 30 de ani, această perioadă de pandemie se va termina în 2-3 ani, o să scăpăm. ce se întâmplă pe termen lung, pe 30 de ani, este ca o cameră în plus de care nu ai cu adevărat nevoie... Şi întâlnesc des situaţia asta, în care două persoane îşi cumpără trei sau patru camere. Să fie, vine mama pe la noi, vine soacra, să aibă unde să doarmă, sau un coleg, bea un bere, nu mai pleacă acasă, să doarmă şi el undeva. O cameră de care nu ai cu adevărat nevoie înseamnă 5 sau 6 sau 7 ani de credit în plus. Doar pentru o cameră care stă degeaba.”
Ștefana Todică: Şi ce faci când vine mama?
Adrian Asoltanie: „Pe canapea. Este mult prea scump să te duci la o astfel de decizie doar pentru chestii, pentru situaţii absolut punctuale din când în când.”
Cele trei criterii pentru alegerea unei locuințe
Ștefana Todică: Ce criterii trebuie să luăm în calcul atunci când ne alegem o locuinţă?
Adrian Asoltanie: „Sunt trei elemente esenţiale: locaţia, structura de rezistenţă şi vecinii. De ce sunt esenţiale? Nu mai poţi să le schimbi după aceea. Nu mai ai ce să faci. În rest schimbăm. Gresie, parchet, cabluri, ţevi, centrală, putem să schimbăm orice, dar acestea nu. Locaţia influenţează valoarea proprietăţii, valoarea în timp, calitatea vieţii, pentru că acolo stai zi de zi şi orice lucru care te deranjează va fi ca picătură chinezească. Te bucuri că ţi-ai luat casă nouă şi într-un an de zile ajungi să nu mai suporţi, să nu mai vrei să te duci acasă. Structura de rezistenţă iarăşi e un element important, pentru că eşti ori foarte scump, ori imposibil să consolidezi o clădire, iar vecinii iarăşi sunt un factor important. E foarte important să ştii în ce comunitate intri. Şi asta înseamnă să te uiţi la tabelul de întreţinere, la faţada clădirii, la uşi, la ferestre, la toate lucrurile, să stai de vorbă cu administratorul, cu preşedintele asociaţiei, să îţi dai seama în ce comunitate intri, pentru că iarăşi influenţează calitatea vieţii. Dacă vei închiria proprietatea respectivă la un moment dat o să îţi afecteze câtă chirie poţi să iei, cât de mult stau chiriaşii. Deci, sunt foarte multe elemente de luat în calcul atunci când faci un astfel de pas.”
Ștefana Todică: Dar mi se pare totuşi greu să verifici, cel puţin cine sunt vecinii.
Adrian Asoltanie: „Este foarte simplu şi o să fie cu atât mai simplu cu cât o persoană merge la mai multe vizionări. Recomandarea mea este: mergeţi la cel puţin 40, 50, 60 de vizionări. Adică fiecare vizionare va fi o lecţie despre structura, vecini, detalii, despre utilităţi. Veţi învăţa să faceţi o achiziţie cu care puteţi să trăiţi pentru tot restul vieţii.”
Ștefana Todică: Contează şi ora? Să vedem la orele de vârf dacă e aglomerată zona?
Adrian Asoltanie: „Contează foarte multe lucruri. De exemplu, există interes acum pentru mutat la casă. Pandemie, vrem gazon, vrem aer liber. Închiriaţi o casă, să vedeţi ce înseamnă să stai la casă la 30-40 de km de job sau de grădiniţă, de supermarket. Înainte să scoateţi din buzunar 150.000 de euro, mergeţi 6 luni să vedem cum e acolo. Că s-ar putea să nu se potrivească lucrurile astea, să petreceţi 2-3 ore pe zi în trafic, să vedeţi că pentru o pâine şi orice cumpărătură trebuie să urci în maşină să mergi cine ştie unde, şi toate lucrurile astea le vei face în fiecare zi. Noi ne-am mutat acum doi ani de la periferie, de la casă, în centru. De ce? Ne-am calculat o oră dus, o oră întors, ori 300 de zile înseamnă 600 de ore pe an. Şi în momentul ăla înţelegi pe ce ţi se duce viaţa”.
Ștefana Todică: Şi atunci de asta este bine să te gândeşti nu doar la o situaţie de moment, aşa cum este pandemia, nu?
Adrian Asoltanie: „Exact, este o decizie pe 30 de ani şi atunci toate elementele astea trebuie luate.”
Plățile anticipate reduc drastic suma totală dată băncii
Ștefana Todică: Pentru cei care şi-au făcut deja un credit pe 30 de ani, ai spus că ne povesteşti cum să facem să scăpăm mai repede de acest credit.
Adrian Asoltanie: „O situaţie cu care eu mă întâlnesc foarte des, din păcate, este că oamenii nu înţeleg această datorie, acest credit. Întreb la cursuri cine are rată la casă? Jumătate au, jumătate ar cam vrea să aibă. Şi când îi întreb pe cei care au cât e rata, cam 90% ştiu, restul nu, pentru că se ocupă soţul sau soţia, e dată mai departe această chestie. Ok. Şi când îi întreb pe cei care ştiu cât e rata cât e principalul şi cât e dobânda din rată respectivă, aici se blochează lucrurile. Oamenii nu înţeleg că dintr-o rată de 1500 de lei pe lună la început, în primii ani, 300-400 de lei este principalul, şi 1100-1200 de lei este dobânda.
Şi de fiecare dată când veţi reuşi să plătiţi anticipat 300-400 de lei, atunci veţi scăpa de dobânda asta de 1100-1200 de lei, ceea ce este un randament incredibil.”
Ștefana Todică: Am făcut un calcul să vedem ce se întâmplă dacă faci o plată anticipată. La un credit de 71.000 de euro, pe 30 de ani, cu o dobândă de 5%. Spuneai de faptul că la început plăteşti mai mult dobânda decât principalul. Şi iată că dacă te-ai dus să faci o plată anticipată, de 1000 de euro, să spunem, se reduce valoarea creditului destul de mult, cu 4.300 de euro, dar cel mai important este faptul că se reduce şi perioada creditului, aproape un an vedem aici.
Adrian Asoltanie: „Exact. Asta e important atunci când te uiţi mai atent la acest credit, să îţi dai seama că din rată de 385, doar 85 e principal, restul de 300 înseamnă dobânda, mai ales la început în primii ani. Şi dacă mai găseşti luna asta pe undeva 85 de euro poţi să faci o plată anticipată, dispar cei 300 de dobândă. Şi dispare timpul, asta e principalul duşman atunci când ai un credit pe termen lung, timpul. Iată că la o plată de 1000 de euro dispar 3000 de euro de dobândă, ceea ce este incredibil.”
Ștefana Todică: „Dar oamenii nu au întotdeauna 1000 de euro să îi dea, ca să scape mai repede de credit şi dacă suni la banca de multe ori şi se spune adună o sumă mai mare şi atunci vii şi facem calculele.
Adrian Asoltanie: „Recomandarea mea este să nu picaţi în această capcană, de a aduna mai multe luni, să staţi să strângeţi. Conform ordonanţei 52/2016 un client poate să meargă în orice moment cu orice sumă. Puteţi să mergeţi să faceţi o plată anticipată şi cu 100 de lei sau cu 100 de euro. Există nişte recomandări din partea băncilor, veniţi cu mai mult. Dar în realitate poţi să mergi cu oricât. Şi chiar aş recomanda: nu aşteptaţi să strângeţi mai mult, ci în momentul în care luna asta aveţi nişte bănuţi în plus, mergeţi şi faceţi o plată de preferinţă a doua zi după scadenta, astfel încât toţi banii cu care mergeţi să fie alocaţi către principal.”
Ștefana Todică: Chiar şi 100 de lei dacă ai?
Adrian Asoltanie: „Chiar şi 100 de lei, 50 de lei, nu contează. Conform legii poţi să mergi în orice moment, cu orice sumă, şi să faci o plată anticipată, atenţie, cu reducerea perioadei. Întotdeauna cu reducerea perioadei.”
Ștefana Todică: Care este practic randamentul?
Adrian Asoltanie: „Randamentul plăţilor anticipate este foarte bun în primii ani. deci, dacă eşti în primii 3,4,5 7 ani, randamentul plăţilor anticipate va fi undeva între 150, până la 300 şi ceva la sută. E adevărat că el poate fi gândit aşa: da, e un randament, îl împărţim pe 30 de ani. Dar îl vei obţine chiar în momentul în care faci plata. Vei vedea în scadenţar că plătind 100 de euro, dispar 300 din dobândă şi asta e un lucru extrem de important şi este un lucru foarte motivant pentru o persoană să continue acest proces şi să îşi plătească locuinţă mai devreme.”
Cum se explică opt pagini de scadențar
Ștefana Todică: Prin urmare, ca să înţelegem mai bine, cum arată un credit, ce se întâmplă cu dobânda pe parcursul celor 30 de ani?
Adrian Asoltanie: „În momentul în care întorci un scadenţar, care de obicei înseamnă 8 pagini de cifre pe care multă lume nu reuşeşte să îl înţeleagă foarte clar, vedeţi în imaginea pe care v-am transmis-o. Este transformat acest tabel şi vedeţi acolo cum se modifică, în prima perioadă a creditului principalul este foarte mic, cum am văzut acolo dintr-o rată de 380, 80 e principalul, 300 de dobândă. În momentul în care reuşiţi să achitaţi acest principal, baza asta mică, dispare dobânda aferenta.”
Ștefana Todică: Ne mai confruntăm cu o situaţie în pandemie, unii au văzut că au nevoie de mai mult spaţiu. Şi-au cumpărat deja o casă, au un credit, şi acum poate au nevoie de un birou, poate s-a mărit familia. Ce le recomanzi oamenilor? Să îl vândă pe acesta şi să plătească un avans mai mare la un apartament nou sau să facă un credit nou, poate pe soţ, soţie şi să îl închirieze pe cel pe care îl au deja.
Adrian Asoltanie: „E foarte important să revenim la fundamentele acelei decizii, pentru că lucrurile par ok şi realizabile astăzi, dar nu ştim, mai ales în contextul ăsta de pandemie, nici măcar ce se va întâmpla luna viitoare. Întotdeauna decizia asta trebuie luată pe termen foarte lung. Ne uităm la gradul de îndatorare, cât de mult va însemna practic să ducem două credite în acelaşi timp şi iarăşi un lucru pe care eu îl recomand este: asiguraţi-vă că aveţi fondul de siguranţă, banii ăştia puşi deoparte, poate vă duceţi mai mult de şase luni, având două credite, e o povară mai mare, pentru care ai nevoie de mai multă siguranţă şi iarăşi asiguraţi-vă că puteţi să plătiţi rata la primul apartament ca să zic aşa. De multe ori oamenii se gândesc aşa: îl închiriez şi chiria plăteşte rata şi uite că practic e ok, nu am nevoie de bani. Pregătiţi-vă şi pentru perioade de 3, 4, 5 luni în care nu o să aveţi chiriaşi, sau o să vă lase datorii, sau o să vă deterioreze apartamentul sau mobilă, va trebui să îl renovaţi, să zugrăviţi. Deci, sunt multe lucruri care se întâmplă în termenul ăsta atât de lung. Şi atunci pregătiţi-vă să fiţi în stare să duceţi acea rată chiar dacă nu aveţi chiriaşi şase luni de zile.”
