Casele „blestemate” din Hong Kong: când superstiția prăbușește prețurile dintr-o piață imobiliară record
Pe piaţa imobiliară ultra-scumpă din Hong Kong, unde metrul pătrat depăşeşte 26.000 de euro, superstiţiile joacă un rol la fel de important ca indicatorii economici.
Pe această piaţă matură, psihologia cântăreşte la fel de mult ca macroeconomia. Aşa-numitele "hongza" - proprietăţi asociate cu decese sau evenimente violente - au devenit active pe care puţini îndrăznesc să le atingă într-un ecosistem în care "feng shui"-ul şi încrederea au la fel de multă greutate ca şi deciziile Rezervei Federale americane.
Cel mai recent caz a fost moartea unei lucrătoare domestice filipineze într-o vilă evaluată la 560 de milioane de dolari Hong Kong (aproximativ 62 de milioane de euro sau 72 de milioane de dolari americani), deţinută de magnatul Zhang Songqiao, în The Peak, cea mai exclusivistă enclavă a oraşului. Experţii din industria imobiliară estimează că această proprietatea a pierdut între 30% şi 40% din valoare în comparaţie cu reşedinţe similare, o ajustare care pe orice altă piaţă s-ar explica prin ratele dobânzilor sau lichiditate, dar aici se datorează factorilor culturali şi percepţiilor sociale.
În feng shui, o locuinţă în care a avut loc o moarte violentă este considerată un spaţiu cu energie perturbată, iar această credinţă continuă să influenţeze deciziile de cumpărare.
"Aceste tipuri de decese generează o stigmatizare care afectează cumpărătorii şi chiriaşii în mod diferit, în funcţie de profilul lor", a explicat Natalie Leslie, consultant la agenţia imobiliară Home'R'Us. "Expatriaţii tind să nu fie impresionaţi, deşi recunosc dificultatea revânzării viitoare. Unii sunt dispuşi să cumpere proprietăţi unde au avut loc tragedii dacă există o reducere suficientă, presupunând că apoi vor putea să le revândă doar unui alt străin", a declarat Natalie Leslie.
Pe piaţa închirierilor, decalajul cultural este şi mai vizibil. "Occidentalii nu ridică obiecţii, în timp ce locuitorii de origine chineză refuză chiar şi să viziteze un apartament cu un astfel de istoric, excluzând întregul etaj", a adăugat Leslie.
Reglementările din Hong Kong impun agenţilor imobiliari să dezvăluie orice cunoştinţă despre decesele de la proprietate, adăugând un nivel de sensibilitate afacerii. Când au dubii, cumpărătorii comandă adesea o căutare în Registrul Proprietăţii, care înregistrează decesele la fiecare adresă.
Unii brokeri aleg să evidenţieze îmbunătăţirile structurale, sustenabilitatea sau designul şi să vizeze vânzările către clienţii internaţionali. "Cheia este să oferim context: să informăm fără a dramatiza. Vânzarea unui "hongza" poate dura de două ori mai mult , dar la preţul corect, îşi va găsi un cumpărător", a declarat pentru EFE un alt agent imobiliar sub protecţia anonimatului.
În termeni financiari, "hongza" reprezintă un paradox: în timp ce cumpărătorii locali le evită, investitorii străini şi fondurile oportuniste văd în ele o oportunitate de profit.
În comunitatea locală, influenţa familiei menţine prudenţa vie. "Mulţi tineri educaţi în afara Asiei manifestă mai puţină teamă, dar părinţii au încă un cuvânt de spus în decizia finală", explică Leslie. Recuperarea preţurilor, adaugă ea, este practic inexistentă în rândul cumpărătorilor locali, chiar şi la decenii după eveniment. Expatriaţii sunt singurul grup dispus să cumpere aceste case la preţuri reduse, iar creşterea numărului de rezidenţi străini creează "o piaţă paralelă hongza cu lichiditate în creştere, deşi limitată la segmentul non-asiatic".
Noile generaţii educate în străinătate prioritizează factorii obiectivi precum locaţia, întreţinerea şi potenţialul de apreciere, ceea ce începe să modifice comportamentul pieţei.
Chiar şi aşa, repercusiunile financiare persistă. "Băncile sau asigurătorii pot respinge un împrumut dacă proprietatea apare în bazele de date legate de decese, deoarece lichiditatea sa viitoare este incertă", avertizează Leslie.
Între timp, o mică nişă de investitori pariază pe această învechire programată. În oraşul cu 7,5 milioane de locuitori care locuiesc pe o suprafaţă de puţin peste 1.100 de kilometri pătraţi, şi unde terenul are o valoare comparabilă cu aurul, frica este o altă variabilă în ecuaţia imobiliară.
