Noua Casă sau credit ipotecar standard? Dobândă fixă sau variabilă? Sfaturile unui expert
Creditarea pentru locuințe înregistrează cel mai mare plus din ultimii ani. Doar pentru Noua Casă sunt zilnic 250 de cereri, în medie.
În plus, deja s-a epuizat 40% din plafon, în numai o lună, de când a început programul, potrivit Fondului Național de Garantare a Creditelor.
Anul trecut, creșterea pentru creditele ipotecare a fost de aproape 10% față de 2019, iar în primele luni ale acestui an deja vedem un plus de aproximativ 20% față de anul trecut.
Dragoș Nichifor, expert în creditare de la Bayer Credit, a fost invitatul Ștefanei Todică la emisiunea iBani și a explicat ce trebuie să luăm în calcul atunci când alegem un credit, cum să comparăm dobânzile, cum evităm eventualele costuri ascunse, dar și ce întrebări trebuie să punem la bancă.
Ștefana Todică: Vedem un optimism în piață, oamenii se gândesc poate că ce a fost mai greu a trecut, în economie. E în regulă să ne gândim acum să facem un împrumut pe 30 de ani?
Dragoș Nichifor: Avem o creștere a cererii de finanțare pentru achiziția de locuințe, în ultimul an de pandemie chiar o creștere neașteptată. Ea nu vine fară o baza solidă, vorbim de creșteri de venituri în ultimii ani, un nivel de prețuri totuși accesibil în zona de imobiliare, dobânzi în scădere și vorbim de un program guvernamental care a continuat.
Ștefana Todică: Dar poate ar trebui să ne gândim și pe termen lung, nu? Acum poate avem senzația că avem mai mulți bani, de exemplu, pentru că nu am mai cheltuit pe excursii și restaurante.
Dragoș Nichifor: Asta așa este, creditul ipotecar se face în general pe o perioadă minimă de 20 de ani, trebuie să ia în considerare că acea rată poate să aibă și variații în timp, trebuie să ia în calcul faptul că o achiziție de astăzi s-ar putea dovedi după o perioadă de timp nesatisfăcătoare sau insuficientă, ceea ce înseamnă că un credit făcut pe termen lung trebuie să aibă la bază și o verificare atentă a situației actuale, eventual cu niște calcule de risc, ce s-ar întâmplă dacă. Orice client dacă ia în calcul o creștere a ratei cu 10-20%, o subțiere a venitului, dacă ia în calcul niște probleme medicale la un moment dat și consideră că poate să le depășească fără probleme, da, este în regulă o achiziție și astăzi fără probleme. Mai ales că există semnale de macroeconomie care arată că prețurile ar trebui să își continue ascensiunea pe fondul revenirii economice și pe fondul unor dobânzi reduse de termen lung. Dacă aceste condiții se păstrează, în continuare momentul de astăzi este un moment bun de achiziție.
Ștefana Todică: Care sunt variantele pe care le avem pentru a ne împrumuta? Există creditul ipotecar standard, dar și Noua Casă.
Dragoș Nichifor: La creditul ipotecar standard, vorbim de două tipuri de finanțări: lei sau euro. Variantele în euro sunt rare, multe bănci nu mai au această formă de finanțare, iar condițiile impuse de BNR sunt dure. Creditarea ipotecară standard în lei are o accesibilitate foarte bună, vorbim de avansul de 15%, un grad de îndatorare de 40 și chiar 45%, ceea ce oferă acces majorității categoriilor de clienți interesați. Iar pe lângă această creditare standard, mai apare și Programul Noua Cas. El funcționează câteva luni pe an, vine și cu nistșe limitări: limitarea de sumă finanțată, în funcție de vechimea imobilului, are un avantaj de avans de 5% pentru imobilele cu preț sub 70.000 de euro, ceea ce îl pune evident într-o lumină mai favorabilă decât creditul ipotecar. Mai nou, începând de anul trecut, se pot finanța și imobile cu preț până la 140.000 de euro, dar totuși cu avans de 15% și aici apare un avantaj cu faptul că acest produs este ușor mai ieftin decât cel ipotecar standard.
Ștefana Todică: Dar sunt totuși câteva dezavantaje pentru acest tip de credit.
Dragoș Nichifor: Da, apar și dezavantaje. Majoritatea dintre ele sunt de ordin legal: în primul rând, nu ai voie să vinzi locuința în primii cinci ani. Mai mult, nu poți să închiriezi, nu poți să îl dai în comodat, practic statul îți oferă garanție pentru achiziția acestei locuințe doar pentru uz personal și îți taie toate posibilitățile de a folosi imobilul în alt scop. Deci, practic, ești blocat cu această achiziție și să fii sigur că e cea potrivită și că cinci ani de zile nu vrei să o schimbi. În plus, în caz de întârzieri la plata ratelor, acest program nu intră sub incidenta legii dării în plată și atunci pe lângă faptul că băncile te vor executa foarte rapid, pentru că trebuie să își solicite garanția de la stat în termen de 90 de zile, ai șansa să ajungi practic în executare rapid dacă tu după 3-4 luni nu mai plătește ratele pentru noua casă. Pe când la ipotecarul standard băncile în primul rând sunt dispuse să negocieze și îți oferă timp să te redresezi și, în al doilea rând, ești păzit de legea dării în plată care spune că aduci cheile, creditul ți se închide. La produsul Noua Casă, o executare vine cu potențialul de a rămâne dator și după vânzarea imobilului de către executor.
Ștefana Todică: Și durează mai mult până primești banii.
Dragoș Nichifor: Fluxul unui dosar de Noua Casă este cu aproximativ trei săptămâni mai lung decât fluxul unui ipotecar standard.
Ștefana Todică: Pe de altă parte, avem un avantaj: taxe notariale mai mici.
Dragoș Nichifor: Da, asta pentru că statul a prevăzut ca ipoteca să nu se mai facă, și atunci clientul plătește doar taxele de vânzare-cumpărare, și vorbim aici de o economie de 2.000-3.000 de lei, în funcție de caz. În schimb, acei bani sunt folosiți pentru depozitul colateral, care apare ca un lucru în plus la Noua Casă, are o valoare de trei rate de dobândă. Se recuperează la finalul creditului, dar în prima fază este o presiune pentru client, pentru că trebuie să depună acei bani.
Ștefana Todică: Când ne uităm la un credit, ne uităm la dobândă. La ce trebuie să fim atenți?
Dragoș Nichifor: Dobânda în general oferită de bancă încearcă să cuprindă toate costurile, DAE, în schimb sunt și bănci care pentru a marketa mai ușor produsul generează o dobândă mai mică, pentru a ieși în piață ca să se promoveze, și pe lângă acea dobândă pun costuri suplimentare, de exemplu un comision lunar de administrare, un comision de acordare credit, eventual o asigurare de viață care se achită direct de către client și apare în scadențar separat și atunci de foarte multe ori dobânzile mici prezentate ca marketing nu duc neapărat la cel mai ieftin produs. Sunt bănci care adună toate aceste costuri în dobândă. Pentru o comparație corectă, legislația prevede ca băncile să ofere dobânda anuală efectivă – DAE – și este un indicator suficient de relevant pentru ca un client să poată compara produsele între bănci, cu mențiunea că și aici s-au mai găsit mici portițe astfel încât băncile să iasă la înaintare cu un DAE ușor mai mic decât cel comparabil.
Ștefana Todică: De ce ajungem să plătim, la finalul creditul, dublul sumei împrumutate?
Dragoș Nichifor: Aici e matematică pură. Răspunsul la această întrebare vine din perioada creditului și din cât ne dorim noi să plătim în fiecare lună. Aș da un exemplu: dacă acum 30 de ani o pâine ar fi costat 5 lei și după 30 de ani o pâine ar costa 10 lei, vorbim de o inflație care apare în cei 30 de ani și s-ar putea ca un cost al banilor chiar să fie la dublu după 30 de ani. Dar explicația este următoarea: dacă ai o dobândă de 4% și iei banii doar pe un an de zile, înseamnă că dai 4 lei din 100 de lei împrumutați ca dobândă. Când iei pe 30 de ani, dintr-o dată cei 4 lei cu 4 lei cu 4 lei, în 30 de ani ajunge la peste 100 de lei pe care ar trebui să îi dai înapoi, ajungi să dai dublu înapoi. Dacă alegi 20 de ani, ajungi să dai doar vreo 70% în plus, dacă alegi o perioadă de 10 ani, dai înapoi 30-40% în plus. Ține strict de noi să nu dăm dublu înapoi, prin două metode: ori prin metoda obligatorie, te obligi prin contract din start să iei pe 10 ani acei bani sau prin metoda opțională, faci contractul pe 30 de ani, dar în fiecare lună te forțezi să pui deoparte, să rambursezi în avans și să termini creditul doar în 10 ani.
Ștefana Todică: Aș vrea să le reamintim celor că ne urmăresc că pot rambursa anticipat gratuit, banca nu poate să îți impună vreun comision și că poți merge cu orice sumă, chiar și 50 de lei, chiar și 100 de lei, de preferat după scadență, acela este momentul cel mai bun.
Dragoș Nichifor: Așa este. Există legislație în acest sens, care prevede că pentru orice credit ipotecar, comisionul de rambursare în avans este 0, indiferent de tipul de dobândă și poți să faci rambursări anticipate oricând, cu orice sumă, apelând la orice variantă de reducere în scandențar: ori a perioadei, ori a ratei lunare. Eu recomand reducerea perioadei pentru că te va duce accelerat la o sumă mai redusă de rambursat. Orice rambursare în avans presupune că nu vei mai plăti în continuare dobândă pentru suma rambursată.
Ștefana Todică: E indicat să faci un credit cu dobândă fixă sau variabilă? Acum dobânzile sunt destul de jos.
Dragoș Nichifor: Da, dacă ne uităm la rată, la totalul rambursat, la DAE, produsele cu dobândă fixă sunt aproximativ similare cu cele cu dobândă variabilă. E o întrebare corectă: ce fac? Mă duc în zona de siguranță cu dobândă fixă sau în zona dobânzii variabile care presupune riscuri? Răspunsul nu este ușor, vă dau un exemplu scurt. Un client care a luat un credit cu dobândă fixă acum patru ani a prins o dobândă mare, 6% era în perioada aceea. Între timp dobânzile au scăzut și întrebarea lui astăzi este: ce fac? Rata e cu vreo 300 de lei mai mică dacă aș refinanța. Refinanțez sau nu? După ce ai stat 4 ani pe dobândă aceea mare cumva ai acumulat pierderea, dar ai avut siguranță pentru că lucrurile s-ar fi putut întâmpla și invers. Și atunci răspunsul corecte este: dacă îți dorești siguranță, dacă îți dorești rată fixă și nu te interesează ce se întâmplă ulterior în piață, du-te pe dobândă fixă. Daca în schimb ești un client cu afinitate mai mare către risc, către câștig sau pierdere, atunci mergi pe dobândă variabilă. Peste asta mai contează și momentul în care faci creditul, pentru că dacă vorbim astăzi de dobânzi aproape de zona de minim istoric, cu DAE în jur de 4,5%, eu personal aș merge mai degrabă pe dobândă fixă din motivul că dobânda variabilă nu mai are spațiu mult de scădere, în schimb spațiu de creștere ar putea să aibă. Dar dacă iau în calcul stabilitatea pe care o prevăd referitor la dobânzi în viitor, s-ar putea ca alegerea mea să nu aducă nici câștig, nici pierdere, ci doar o constanță și o siguranță pe care aș avea-o în primii 5-7 ani și care m-ar avantaja pentru liniștea mea personală din familie.
Ștefana Todică: Pentru Noua Casă nu poți să optezi pentru o dobândă fixă, în schimb am văzut că dobânzile sunt mai mici.
Dragoș Nichifor: Da, legea acestui produs presupune o marj maximă de 2% pe care băncile trebuie să o respecte. Este un mic avantaj la produsul Noua Casă cu faptul că ajungi la un cost cam cu 5% mai mic pe total. Nu înseamnă că nu poți să ajungi la costuri atât de mici și pe creditul ipotecar standard, dar trebuie să ai un anumit profil, să fii într-o zonă de risc extrem de redusă și băncile da, costurile pot să ajungă cu costurile la nivel de Noua Casă. Noi estimam că în aproximativ 2-3 luni programul se va opri iarăși, din lipsă de fonduri și vom vedea care va fi decizia Guvernului, daca va mai suplimenta pentru anul acesta fondurile, sau vom rămâne în continuare pe produsul standard ipotecar.
Oricare ar fi alegerea, e bine să vă pregătiți cu o listă de întrebări pe care să le puneți la bancă, cum ar fi:
1. Trebuie să încasez salariul la aceeași bancă?
2. Există reduceri de dobândă pentru anumite profesii/angajatori?
3. Care este costul cu asigurările imobilului?
4. Cât costă evaluarea imobilului?
5. Ce asigurări sunt necesare? Sunt incluse în DAE?
6. În ce constă garanția și ce costuri implică opinia notarială?
7. Care este vârsta maximă la terminarea creditului?
De ce este bine să puneți aceste întrebări, dar și exemple și alte explicații puteți vedea în cadrul emisiunii iBani.
