Pentru o locuință evaluată la 600.000 de lei, diferența dintre TVA de 9% și TVA de 21% ajunge la 72.000 de lei. Totuși, nu toți cumpărătorii vor plăti aceeași taxă. Parlamentul a prelungit perioada în care anumite persoane pot beneficia în continuare de TVA redus de 9%, dacă îndeplinesc condițiile prevăzute de lege.
Ce cotă TVA se aplică la achiziția unui apartament
Începând cu 2026, cota standard de TVA aplicabilă livrării locuințelor noi este de 21%. Există însă o excepție tranzitorie pentru persoanele care au încheiat înainte de modificarea legislației un act juridic privind plata unui avans pentru cumpărarea unei locuințe și care îndeplinesc toate condițiile prevăzute de lege. În aceste cazuri, achiziția poate beneficia în continuare de cota redusă de 9%, dacă livrarea are loc până la termenul stabilit de lege.
Modificarea TVA pentru locuințele noi face parte din pachetul de măsuri fiscal-bugetare adoptat în 2025, prin care cota redusă de 9% urma să fie eliminată începând cu 1 august 2026. Pentru cumpărătorii care semnaseră deja antecontracte și achitaseră avansuri, legea a prevăzut însă un regim tranzitoriu.
Practic, începând cu 1 august 2026, regula generală a devenit aplicarea cotei standard de TVA de 21% pentru locuințele noi. Excepția îi privește exclusiv pe cumpărătorii care intraseră deja în procesul de achiziție înainte de modificarea legislației și care respectă toate condițiile prevăzute de lege.
La finalul lunii iulie 2026, Parlamentul a decis prelungirea acestui termen până la 30 septembrie 2026, după ce atacul cibernetic asupra sistemelor ANCPI a făcut imposibilă finalizarea multor tranzacții.
Potrivit inițiatorilor proiectului, modificarea legislativă a fost necesară deoarece întârzierea tranzacțiilor nu putea fi imputată cumpărătorilor.
„Mii de cetățeni de bună-credință, care au achitat avansuri, au contractat credite bancare și au acționat cu diligență, se află în imposibilitatea obiectivă de a perfecta actele de proprietate până la termenul legal din motive independente de voința lor”, se arată în expunerea de motive.
Condiții de eligibilitate pentru cota redusă de TVA la locuințe
Nu orice cumpărător poate beneficia de TVA de 9%.
Potrivit legislației, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
- locuința are o suprafață utilă de cel mult 120 mp, fără anexele gospodărești;
- valoarea locuinței, împreună cu terenul, nu depășește 600.000 de lei, fără TVA;
- locuința este finalizată și poate fi locuită la momentul livrării;
- cumpărătorul nu a mai achiziționat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023;
- până la 1 august 2025 a fost încheiat un act juridic privind plata unui avans.
În cazul antecontractelor semnate între 3 și 31 iulie 2025, legea prevede și plata unui avans de minimum 20%.
Condițiile nu sunt noi. Ele au fost păstrate din regimul tranzitoriu introdus prin Legea 141/2025 și urmăresc să limiteze aplicarea cotei reduse doar pentru cumpărătorii care se aflau deja în procesul de achiziție atunci când legislația fiscală s-a modificat.
De câte ori poți beneficia de TVA redus la cumpărarea unei locuințe
Facilitatea nu poate fi utilizată ori de câte ori cumperi o locuință.
Legea stabilește că persoanele care au cumpărat deja o locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023 nu mai pot beneficia încă o dată de această cotă.
Verificarea este realizată prin Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA, administrat de autoritățile fiscale.
Limitarea a fost introdusă pentru a împiedica utilizarea repetată a facilității fiscale și pentru ca regimul tranzitoriu să se aplice exclusiv persoanelor care îndeplinesc condițiile stabilite de lege.
Cum se calculează corect TVA-ul la cumpărarea unui apartament
Valoarea TVA poate influența semnificativ costul final al locuinței și chiar suma care trebuie acoperită printr-un credit ipotecar. De aceea, este important ca viitorii cumpărători să știe ce cotă li se aplică înainte de semnarea contractului final.
Diferența dintre TVA de 9% și TVA de 21% poate însemna zeci de mii de lei.
De exemplu, pentru un apartament cu un preț de 600.000 de lei fără TVA:
- cu TVA de 9%, prețul final este 654.000 de lei;
- cu TVA de 21%, prețul final ajunge la 726.000 de lei.
Diferența este de 72.000 de lei.
La un apartament cu un preț de 100.000 de lei, fără TVA, diferența dintre cele două cote este, de asemenea, vizibilă:
- 109.000 de lei cu TVA de 9%;
- 121.000 de lei cu TVA de 21%.
Diferența este de 12.000 de lei, sumă care poate influența semnificativ bugetul cumpărătorului.
TVA nu se aplică peste prețul deja afișat dacă dezvoltatorul îl comunică drept preț final. În schimb, atunci când în contract este menționat prețul fără TVA, diferența dintre cota de 9% și cea de 21% este suportată integral de cumpărător.
De ce a fost amânată aplicarea TVA de 21% pentru unele achiziții de locuințe
Prelungirea perioadei în care anumite persoane pot cumpăra locuințe cu TVA de 9% nu reprezintă o nouă facilitate fiscală, ci o măsură tranzitorie adoptată pentru cumpărătorii care nu și-au putut finaliza tranzacțiile din motive independente de voința lor.
Potrivit expunerii de motive a proiectului de lege, începând cu 14 iulie 2026, sistemele informatice ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) au devenit indisponibile în urma unui atac cibernetic. Blocajul a afectat operațiuni esențiale pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, precum eliberarea extraselor de carte funciară pentru autentificare, intabulările și deschiderea cărților funciare.
În lipsa acestor documente, notarii nu au putut autentifica numeroase tranzacții imobiliare, deși cumpărătorii își îndepliniseră deja obligațiile contractuale. Mulți dintre ei achitaseră avansurile, obținuseră aprobarea creditelor ipotecare și erau pregătiți să semneze contractele finale.
Pentru a evita ca aceste persoane să piardă dreptul de a cumpăra locuința cu TVA redus, Parlamentul a adoptat prelungirea termenului până la 30 septembrie 2026. În plus, legea prevede că persoanele eligibile care au fost nevoite să plătească TVA de 21% în perioada dintre expirarea vechiului termen și intrarea în vigoare a noii legi vor putea solicita restituirea diferenței de TVA, potrivit unei proceduri care urmează să fie stabilită de ANAF.
Ce trebuie să verifice cumpărătorii înainte de semnarea contractului
Înainte de semnarea contractului final, cumpărătorii care doresc să beneficieze de cota redusă de TVA ar trebui să verifice dacă îndeplinesc toate condițiile prevăzute de lege. Cele mai importante sunt:
• dacă antecontractul sau actul privind plata avansului a fost încheiat până la 1 august 2025;
• dacă, în cazul antecontractelor semnate între 3 și 31 iulie 2025, a fost achitat avansul minim de 20%;
• dacă locuința are o suprafață utilă de cel mult 120 mp și o valoare de maximum 600.000 de lei, fără TVA;
• dacă nu au mai cumpărat o altă locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023;
• dacă dezvoltatorul aplică în contract cota de TVA corespunzătoare situației lor fiscale.
Pentru persoanele care îndeplinesc condițiile prevăzute de lege, menținerea cotei de TVA de 9% poate însemna o economie de până la zeci de mii de lei. De aceea, înainte de semnarea contractului final este esențială verificarea criteriilor de eligibilitate și a modului în care dezvoltatorul aplică TVA. După expirarea perioadei tranzitorii, achizițiile de locuințe noi vor intra sub incidența cotei standard de 21%, iar facilitatea va rămâne aplicabilă doar tranzacțiilor protejate de actuala lege.
.webp)
