Retrospectiva anului 2022 în imobiliare – efervescență în zona chiriilor și precauție în segmentul vânzărilor
Anul 2022 a început promițător la capitolul vânzărilor de apartamente și case, cu un record al numărului mediu de pagini vizualizate de potențialii cumpărători, semn al interesului crescut pentru achizițiile imobiliare.
Cu toate acestea, cererea s-a temperat pe parcursul anului, iar interesul unui segment de români s-a reîndreptat către piața chiriilor, care a înregistrat creșteri remarcabile. Conform datelor Storia.ro, platforma de imobiliare cu cele mai multe anunțuri, în luna noiembrie 2022 s-a înregistrat cel mai mic număr din ultimii 3 ani la anunțurile active din categoria chiriilor.
Piața chiriilor a devenit tot mai efervescentă
Odată cu debutul pandemiei și al stării de urgență din anul 2020, s-a remarcat un număr tot mai mare de anunțuri active în categoria de chirii, cu un vârf atins în luna octombrie, atunci când climatul era unul instabil, iar studenții nu s-au mai întors la facultate la fel ca în anii anteriori.
După acest moment a urmat o scădere consecventă a numărului mediu de anunțuri active, deși numărul de inserții a rămas stabil, astfel că în noiembrie 2022 a ajuns cu 25% mai mic decât în noiembrie 2021, potrivit datelor Storia.ro.
Începând din vara anului 2022, s-a remarcat faptul că numărul mediu de pagini vizualizate de potențialii chirași e similar sau peste cel din 2021, însă numărul de anunțuri active este mai scăzut, semn că anunțurile cu proprietăți de închiriat sunt vizitate mai frecvent. În noiembrie 2022 numărul mediu de pagini vizualizate este cu 8% mai mare decât în 2021, iar în perioada ianuarie-noiembrie 2022 au fost vizualizate cu 1% mai multe pagini decât în aceeași perioadă a anului 2021.
Totodată, durata medie în care anunțurile la apartamentele de închiriat au rămas active pe platformă a fost cu 17% mai scăzută comparativ cu cea din 2021, iar pentru case cu 13% mai scăzută. Această activitate arată că locuințele au fost închiriate mai rapid, de aici scăderea duratei de viață a anunțurilor, respectiv scăderea duratei de tranzacționare.
Deși au existat mai puține anunțuri, s-au înregistrat mai multe contactări, iar aceasta este încă o dovadă a interesului pentru categoria de închirieri. În perioada ianuarie-noiembrie a acestui an, numărul mediu al contactărilor a crescut cu 19%, iar în noiembrie 2022 s-a înregistrat o creștere de 47% comparativ cu noiembrie 2021.
Segmentul vânzărilor e privit cu multă precauție
În timp ce categoria chiriilor a devenit în 2022 foarte efervescentă, vânzările au fost tratate cu mai multă precauție, ca urmare a instabilităților marcante ale acestui an – războiul din Ucraina, creșterile costurilor de construcție, inflația galopantă, criza energetică. Acești factori au erodat veniturile disponibile ale românilor și au făcut costul de finanțare mai greu accesibil pentru un segment din populație, convingând o parte dintre cumpărători să privească cu mai multe rezerve achiziția unei locuințe.
În primele 3 luni din 2020, interesul pentru apartamente și case de vânzare era crescut, iar rata dobânzii de referință era scăzută, ceea ce s-a reflectat într-un număr de anunțuri active scăzut (record în aprilie 2020). Începând cu luna mai se observă impactul pandemiei, care a condus la o creștere a numărului de anunțuri active, adică al anunțurilor vizibile pe platformă, cu un vârf în octombrie 2020, urmat iar de scăderi.
Anul 2022 a început cu un interes crescut pentru proprietățile de vânzare, manifestat printr-un record de vizite și pagini vizualizate în categorie. Începând cu luna februarie însă, numărul de pagini vizualizate în categorie s-a menținut constant sub cel din 2021. Comparativ cu 2020, numărul rămâne mai mare cu 19%, dar față de 2021, scăderea e de 21%.
În ce privește durata medie de viață a anunțurilor, debutul a fost tot unul optimist, însă începând cu luna aprilie a început să crească, întrucât o parte dintre potențialii cumpărători au devenit reticenți după izbucnirea războiului. După o perioadă de expectativă, vara a înregistrat o revenire ușoară, urmată de o nouă creștere a duratei necesare pentru tranzacționare începând cu octombrie. Astfel că în noiembrie 2022 durata medie de viață a anunțurilor a crescut cu 14% față de luna noiembrie 2021 în cazul apartamentelor de vânzare, și cu 19% în cazul caselor, potrivit datelor Storia.ro. La nivelul întregului an, apartamentele au stat cu 17% mai puțin timp pe site, iar casele cu 4% mai mult.
La capitolul contactărilor pentru proprietățile de vânzare s-au observat scăderi (cu 19% mai puține contactări în medie în 2022 versus 2021), dincolo de sezonalitatea provocată de perioadele de concedii și sărbători, semn că potențialii cumpărători au acționat cu mai multă precauție în 2022. Totuși, numărul de contactări a fost mai mare decât cel din 2020, fiind creșteri de 44% în perioada ianuarie-noiembrie 2022 față de anul 2020.
Rata anuală a inflaţiei este de 16,8% în luna noiembrie 2022 comparativ cu luna noiembrie 2021 (conform INS), IRCC trimestrial a crescut de la 1.25% în T1 2021 la 4.06% în T2 2022, iar Indicele ROBOR la trei luni este cotat la 7,93% (versus 2.73% la finalul anului trecut), iar cel la șase luni este cotat la 7.86%. Valoarea medie pentru IRCC în trimestrul trei (iulie-septembrie) este de 5,71% pe an, valoare care se va aplica la calcularea ratelor care au în componență IRCC după 1 ianuarie 2023. În ciuda faptului că dobânzile și inflația fac apartamentele mai puțin accesibile, în continuare există un segment semnificativ de cumpărători cu venturi cash, dar și rate accesibile pentru o bună parte dintre doritori. Conform datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în perioada ianuarie-noiembrie 2022, la nivel național s-au vândut 160.539 de unități individuale, cu 12% mai puține decât în 2021, dar cu 30% mai multe decât în 2020 (2021 având cu 49% mai multe tranzacții decât 2020, considerat an record).
