Se află România într-o nouă bulă imobiliară? Ce spun cifrele
Contrar aparențelor, locuințele din România sunt de până la 3 ori mai accesibile decât erau în perioada crizei imobiliare din anul 2008.
Având în vedere contextul macroeconomic în care ne aflăm, cu inflație și dobânzi în creștere, dar în același timp cu scumpiri și în segmentul imobiliar, Storia.ro – platforma de imobiliare cu cele mai multe anunțuri din piață, prezintă o perspectivă amănunțită asupra accesibilității locuințelor și observă că piața imobiliară este în continuare foarte departe de momentul bulei din anul 2008.
Pentru a vedea în ce măsură își pot permite românii să-și achiziționeze o locuință, KIWI Finance, cel mai mare broker de credite din România, parte a grupului OLX, a creat primul indice imobiliar calculat pe baza prețurilor reale de tranzacționare. Acesta e calculat ca raport dintre prețul mediu per metru pătrat (mp) al locuințelor și salariul mediu net pe economie. Conform datelor disponibile, în primul trimestru al anului 2022, când salariul mediu net era 3.698 de lei, iar prețul mediu per mp al caselor și apartamentelor era de 1.384 de euro, indicele de accesibilitate ajunsese la un raport de 1,85 la nivel național.
Cu cât indexul este mai mare, cu atât piața imobiliară este mai inaccesibilă. O valoare mare, de pildă, ar fi cea din 2008, când indicele de accesibilitate la nivel național atinsese un nivel record de aproape 5.
Accesibilitatea locuințelor în anul 2022 versus 2008
Raportată la salariul mediu net din prezent, accesibilitatea locuințelor actuale se situează la un nivel semnificativ mai mare decât cea din perioada bulei imobiliare din 2008 și este datorată în principal creșterilor salariale importante care s-au întâmplat în ultimii 14 ani.
3.610 euro ar fi trebuit sa coste metrul pătrat în România dacă am fi avut același indice de accesibilitate ca cel din anul 2008, dar raportat la salariile medii actuale. În prezent prețul mediu la nivel național variază de la 1.000 de eur/mp (în orașe precum Ploiești și Brăila) la peste 1.600 de euro (în Cluj și București), ceea ce arată că astăzi locuințele sunt de aproximativ 2-3 ori mai accesibile decât în bula din 2008.
Salariile medii nete din 2022, cu 56% mai mari decât cele din 2008
În luna aprilie 2022, cea mai recentă dintre cele monitorizate, câştigul salarial mediu net în România a fost de 3.967 lei, în creștere cu 30 lei (+0,8%) faţă de luna precedentă, conform Institutului Național de Statistică. În timp ce în aprilie 2022 salariul mediu net la nivel național era echivalentul a 802 euro, în aprilie 2008 salariul mediu net era cu 446 euro mai mic, respectiv de 356 euro la cursul euro din perioada respectivă, adică echivalentul a 1.282 lei.
În bula imobiliară din anul 2008, raportul dintre preţul pe metru pătrat şi salariul mediu net atinsese 4,5, astfel că, dacă am aplica aceeași formulă de calcul (4,5 x 802 euro) am obține un preț per mp de 3.610 euro. Acesta ar trebui să fie costul mediu la nivel național per mp dacă locuințele de azi ar fi la același nivel de accesibilitate ca în 2008.
La un preț per mp de 3.610 euro, o garsonieră de 37 de mp cu o suprafața utilă minimă, conform Legii Locuinței, ar costa azi în medie 133.570 de euro. La fel, un apartament de 2 camere de 52 de mp ar costa 187.720 euro, iar unul de 3 camere, cu doar 66 mp, ar ajunge la 238.260 euro. Cu toate că s-au înregistrat creșteri de prețuri în sectorul imobiliar, piața nu a ajuns să fie atât de puțin accesibilă precum era în 2008, ci din contră – accesibilitatea a crescut pe fondul creșterilor salariale semnificative.
Așadar, contrar aparențelor, în prezent România încă are locuințe de până la 3 ori mai accesibile decât erau în perioada bulei imobiliare din 2008.
„Ne aflăm într-un context economic, geopolitic și social instabil, în care accesibilitatea locuințelor este adusă în discuție tot mai mult. Remarcăm creșteri ale prețurilor apartamentelor și caselor, inflației și ratelor dobânzilor care pun presiune tot mai mare pe gradul de accesibilitate, însă chiar și in contextul actual, piața imobiliară este in continuare foarte departe de momentul bulei din 2008. Ne putem aștepta la corecții pe termen scurt din perspectiva prețurilor, însă pe termen mediu și lung piața imobiliară are în continuare destul loc de creștere”, a declarat Răzvan Voicu, General Manager Storia.ro și OLX Imobiliare.
Interesulromânilor pentru închirieri crește, în timp ce achizițiile scad
Într-o țară în care aproximativ jumătate din tranzacțiile imobiliare individuale se fac prin credit, cererea din segmentul vânzărilor este impactată de creșterea inflației și a dobânzilor, la care se adaugă și costurile ridicate ale energiei, alimentelor și combustibililor. Toate aceste condiții au generat o reorientare a românilor spre segmentul închirierilor de locuințe.
Conform datelor Storia.ro, apartamentele din România se închiriază semnificativ mai rapid comparativ cu anul trecut, luând în calcul perioada în care anunțurile rămân active pe platformă, care e cu 15% mai mică în aprilie 2022 față de aceeași lună a anului trecut. Aceeași tendință, dar mult mai pronunțată, se remarcă în Polonia, unde durata de viață a anunțurilor la apartamente de închiriat a scăzut cu 44% față de anul anterior, dar și în Portugalia, unde a scăzut cu 30%. În ceea ce privește durata de viață a anunțurilor din categoria apartamente de vânzare, aceasta a crescut cu 4% în mai 2022 față de aceeași lună a anului anterior.
