(P) Analiză sectorială. Segmentul imobiliar văzut prin ochii principalilor actori implicați
Economia României introduce 2025 cu perspective pozitive pe termen lung, dar balanța înclină către provocări semnificative.
Specialiștii estimează pentru piața imobiliară o cerere scăzută pe segmentul de birouri, o temperare a pieței industriale și revenirea pe creștere a zonei de retail.
Perspectiva optimistă cu privire la creștere economică pe termen lung este susținută de factori cum ar fi: investițiile în infrastructură, aderarea la Schengen ecartul favorabil între productivitatate şi costuri pe piaţa muncii, precum şi de indiciile care sugerează că o parte a românilor plecaţi în străinătate încep să revină înapoi în ţară. Cu toate acestea, riscurile rămân ridicate, având în vedere creşterea economică modestă în prezent, deficitul bugetar foarte mare, instabilitatea politică şi contextul global dominat de incertitudini geopolitice şi economice.
Cu toate acestea, prețurile în acest sector ating un nou record în unele zone din țară, iar modificările fiscale au un impact important care îndeamnă la prudență.
Andrei Sandu, Managing Owner MEDIA CITY: În 2024, prețurile apartamentelor din marile orașe ale României au înregistrat creșteri semnificative: Cluj-Napoca: Prețul mediu a ajuns la 2.7 euro/mp, în creștere cu 14% față de 2023. București: Prețul mediu pentru apartamentele noi și vechi a fost de 1.887 euro/mp, cu o creștere de 14% față de anul anterior. Timișoara: Prețul mediu a atins 1.650 euro/mp, marcând o creștere de 11% pentru apartamentele noi și 16% pentru cele vechi comparativ cu 2023. Iași: Prețul mediu a fost de 1.650 euro/mp, cu o creștere de 13% la apartamentele noi și 18% la cele vechi față de anul precedent. Cauze principale sunt următoarele: Cererea ridicată și oferta limitată: Migrația către centrele urbane majore pentru oportunități de muncă și educație a crescut cererea de locuințe, în timp ce oferta a rămas limitată. Creșterea costurilor de construcție este o altă cauză. Prețurile materialelor de construcție și costurile cu forța de muncă au crescut semnificativ în ultimii ani, influențând prețul final al locuințelor. Și ultima cauză. Dar nu mai puțin importantă, este reprezentată de investițiile imobiliare: Proprietățile imobiliare sunt percepute ca investiții sigure, atrăgând atât investitori locali, cât și străini, ceea ce a contribuit la creșterea prețurilor. Care sunt efectele? Accesibilitate redusă: Pentru mulți cumpărători, în special pentru tineri, achiziția unei locuințe a devenit dificilă din cauza prețurilor ridicate. Migrarea către suburbii: Pentru a găsi locuințe mai accesibile, mulți cumpărători se îndreaptă către zonele periferice ale marilor orașe. Creșterea chiriilor: Prețurile ridicate la vânzare au determinat o creștere a cererii pe piața chiriilor, ceea ce a dus la majorarea acestora.
Vlad Baloșin, Arhitect, METRIK: Prețul pe metru pătrat construit crește și va continua să crească. Dacă ne uităm la prețurile din vestul Europei, are unde. Motivele sunt multiple. Primul și cel mai important: cererea mare și oferta limitată. Cauzele acestei oferte limitate țin atât de birocrație cât și de lipsa terenurilor noi care să fie conectate la infrastructura orașului. Se întâmplă prea lent această interconectare și integrare. Un oraș performant crește, evoluează, se dezvoltă. Apartamentele cumpărate ca investiție, pentru închiriere sau ca plasament sigur, limitează suplimentar numărul de cumpărători și menține prețul sus. Cuplând toate acestea cu prețurile materialelor de construcție în creștere, costurile mari de finanțare și cu prețurile mari ale terenurilor construibile, îmi arată că metrul pătrat se va tot scumpi.
Bogdan Iliescu, Commercial Director, NUSCO: Creșterea prețurilor pe piața rezidențială este rezultatul unui cumul de factori economici, demografici și urbanistici. Pe de o parte, oferta este limitată de costurile ridicate ale terenurilor, ale materialelor de construcție și ale forței de muncă, care s-au menținut la un nivel ridicat după pandemia COVID-19. În plus, cererea continuă să fie susținută de migrarea populației către marile centre economice și universitare, cum este cazul Clujului, unde dinamica pieței imobiliare a fost accentuată de creșterea sectorului IT și a investițiilor străine.
Pentru piața din București, creșterea prețului pe metru pătrat este influențată de mai mulți factori specifici. Cererea rămâne ridicată, în special în zonele bine conectate la infrastructura de transport și în cartierele aflate în plină dezvoltare, precum Pipera, Aviației, Tineretului sau Băneasa. În plus, oferta nu reușește să țină pasul cu această cerere, din cauza costurilor mari de construcție, a reglementărilor urbanistice tot mai stricte și a întârzierilor birocratice în aprobarea noilor proiecte.
Un alt aspect important este atractivitatea Bucureștiului pentru investitori. Capitala rămâne un pol economic puternic, ceea ce menține cererea activă atât din partea cumpărătorilor finali, cât și a celor care achiziționează pentru închiriere. În plus, odată cu dezvoltarea infrastructurii și cu modernizarea unor zone centrale și semicentrale, proiectele premium au câștigat tot mai mult teren, iar acest lucru a dus la creșterea prețului mediu pe metru pătrat.
De asemenea, Bucureștiul se confruntă cu un deficit de terenuri disponibile pentru dezvoltări rezidențiale de anvergură, ceea ce pune presiune suplimentară asupra prețurilor. În acest context, piața rămâne una competitivă, iar prețurile sunt susținute de cererea solidă, costurile ridicate de construcție și tendințele de urbanizare.
Pe termen scurt, aceaste tendințe vor pune presiune pe accesibilitatea locuințelor, ceea ce duce la soluții alternative, iar una dintre cele mai favorabile în contextul actual al pietei locale este extinderea pieței de închirieri. Pe termen lung, dacă ritmul de construcție nu ține pasul cu cererea, prețurile vor continua să crească, forțând o parte dintre cumpărători să se orienteze către zone metropolitane sau alternative mai accesibile.
Lucian Azoiței, CEO, FORTY MANAGEMENT: Sunt mai multe cauze, în funcție de fiecare locație în parte. Că să le sintetizăm, avem un mix de venituri în creștere, creșteri de costuri, inflație dar mai ales lipsa docuemntatiilor urbanistice ce au că efect o oferta din ce în ce mai mică coroborată cu o cerere solidă, în creștere.
Oana Albota, Partner, ALBOTA LAW FIRM: Creșterea prețului pe metru pătrat în marile orașe este influențată de mai mulți factori general valabili, precum cererea ridicată, oferta limitată, costuri mari de executare a lucrărilor, chiar speculațiile imobiliare. Pentru cazul izolat al Municipiului București, principalul factor care influențează prețurile este oferta limitată determinată de blocajul instituțional cauzat de suspendarea și anularea PUZurilor coordonatoare ale sectoarelor, precum și de imposibilitatea obținerii autorizațiilor de construire.
Putem vorbi despre o reinversare a obiceiurilor de locuit tot mai accentuată în 2025? În timpul pandemiei erau la căutare unitățile cu balcoane generoase, casele (în general, tot ce reprezenta deschidere către natură, spațiu extern generos). Începând cu anul trecut tendința s-a accentuat spre apartamente cu mai mulți metri pătrați utili.
Andrei Sandu, Managing Owner MEDIA CITY: În perioada pandemiei, a existat o tendință către locuințe cu spații exterioare generoase, precum balcoane mari sau case cu grădină. În 2024, s-a observat o revenire a interesului pentru apartamente mai spațioase, situate în zone urbane bine conectate. Preferințele actuale ale cumpărătorilor sunt următoarele: Apartamente cu 3 camere: Acestea au devenit mai căutate, oferind un echilibru între spațiu și cost. Suprafețe mai mari: Cumpărătorii preferă apartamente cu suprafețe utile mai generoase, de exemplu, un apartament de 3 camere cu 80-90 mp este mai atractiv decât unul de 65-70 mp. Locație și infrastructură: Accesul facil la locul de muncă, școli și servicii esențiale a devenit o prioritate, mulți preferând să locuiască în oraș pentru a beneficia de aceste avantaje. Eficiență energetică și tehnologie: Există un interes crescut pentru locuințe care oferă soluții de economisire a energiei și dotări tehnologice moderne.
Această schimbare este influențată de revenirea la birou a multor angajați și de costurile ridicate asociate întreținerii caselor mai mari, în special în ceea ce privește utilitățile.
Vlad Baloșin, Arhitect, METRIK: Categoric da. Pandemia a generat pe de o parte nevoia de camere suplimentare din cauza lucratului de acasă și pe de altă parte nevoia de case sau apartamente cu curte din cauza izolării. Foarte mulți s-au mutat în zonele metropolitane pentru că acolo au bifat cele de mai sus la un preț accesibil. Odată cu sfârșitul pandemiei, au fost tot mai clare minusurile: infrastructura deficitară, transportul public limitat, timpul îndelungat petrecut în trafic. Acestea i-au determinat pe mulți să revină în oraș, să se concentreze pe maximizarea suprafețelor de locuit, reflectând tendințele de urbanizare și creșterea prețurilor proprietăților, care împing eficiența peste spațiul în exces. În timp ce accesul în aer liber rămâne de dorit, accentul pus pe interioare inteligente și optimizate semnalează o revenire la preferințele pre-pandemie. Acest lucru sugerează că preferința cauzată de pandemie pentru spațiul exterior a fost mai degrabă o reacție pe termen scurt decât o transformare de durată.
Lucian Azoiței, CEO, FORTY MANAGEMENT: A existat o presiune punctuală asupra pieței chiriilor date de refugiați. Pe viitor, odată cu reconstrucția Ucrainei, unde România va fi în prin plan, va duce la investiții ce vor avea ca efect o creștere a presiunii asupra fondului locativ existent.
Oana Albota, Partner, ALBOTA LAW FIRM: Investițiile accelerate în infrastructură, în contextul conflictului din Ucraina, contribuie la dezvoltarea pieței imobiliare, în special în regiunile estice și sud-estice ale României. Extinderea și modernizarea rețelelor rutiere și feroviare crește atractivitatea zonelor logistice și industriale. Mai mult decât atât, dezvoltarea infrastructurii poate duce inclusiv la creșterea valorii locuințelor în orașele strategice, fapt ce poate având un impact semnificativ asupra pieței imobiliare pe termen mediu și lung.
Material susținut de Investing in Property
Sursa: StirilePROTV
Etichete:
Dată publicare:
20-02-2025 15:30
Acest articol este un material publicitar al cărui conținut a fost realizat în mod independent de o terță parte, fără răspunderea editorială şi sub supravegherea PRO TV S.R.L.
