Situația construcțiilor declarate ilegale. Care sunt soluțiile cazurilor absurde din urbanism
Articol susținut de AREI
Această situație afectează atât dezvoltatorii imobiliari, cât și clienții finali, dar și bugetul de stat. Reamintim că, în prezent, Bucureștiul se confruntă cu un blocaj cauzat de anularea sau suspendarea PUZ-urilor sectoriale.
După ce a fost ales primar general, Nicușor Dan a inițiat procesul de suspendare PUZ-urile sectoriale. Într-o primă etapă, instanțele de judecată au respins cererile de suspendare și anulare a hotărârilor Consiliului General al Municipiului Bucuresti prin care s-a dispus suspendarea PUZ-urilor de sector. Ulterior, pentru sectoarele 3, 5 și 6, PUZ-urile de sector au fost anulate definitiv pe cale judiciară, în timp ce anularea PUZ-urilor pentru sectoarele 2 si 4 nu a fost încă soluționată definitiv.
De asemenea, Primăria Municipiului București (PMB) a reluat procesul de elaborare a unui nou Plan Urbanistic General (PUG) pentru zona metropolitană București, care este blocat din 2014. La începutul acestui an, primarul general al Municipiului București a anunțat că prima versiune a noului PUG va fi finalizată până la sfârșitul anului 2023, iar în 2024 va fi supus avizării și ulterior aprobat.
Din cauza acestui blocaj, anumite proiecte construite sau începute în baza unor autorizații, emise în mod legal de autoritățile publice, sunt declarate nule din cauza anulării PUZ-urilor în baza cărora au fost emise acele autorizații. Reprezentanții AREI menționează că aceste proiecte sunt „victime nevinovate” ale anulării PUZ-urilor și solicită o soluție clară de deblocare a acestor situații.
Construcțiile realizate fără autorizație de construire sunt considerate ilegale și trebuie să fie demolate, nefiind permisă legalizarea acestora.
Cu toate acestea, actualul text de lege creează confuzie, punând laolaltă dezvoltatorii corecți și de bună-credință, care au construit în conformitate cu legea și cu documentele legale, valabile la data emiterii de către autoritățile publice competente, cu acei constructori care au ignorat autorizația, având ca rezultat penalizarea tuturor, deși situațiile sunt complet diferite.
Riscul în cazul situației actuale este că persoanele afectate vor acționa în instanță autoritatea care a emis autorizația, solicitând despăgubiri, ceea ce ar putea duce la plăți considerabile din bani publici.
AREI atrage atenția că nu se propune legalizarea clădirilor construite fără documentație de urbanism, ci din contră. Construcțiile fără autorizație trebuie demolate, însă legiuitorul trebuie să găsească o soluție viabilă pentru construcțiile ce respectă toate normele de siguranță, conform autorizației de construire, care deși a fost emisă în mod valabil, este afectată de suspendarea sau anularea documentației generale – PUZ.
„Este foarte important să clarificăm și să punctăm un lucru: investitorii, și aici mă refer în primul rând la membrii AREI, construiesc legal și nu-și doresc intrarea în legalitate a construcțiilor ilegale. Asta este un lucru cert. Însă datorită situației actuale de blocaj, anumite autorizații de construire și anumite construcții devin așa-zise ilegale, deși ele nu sunt ilegale. Ce se întâmplă, de fapt? Un proces de autorizare durează luni de zile, mai nou, ani. Este început pe baza unei legislații, pe baza unor documentații de urbanism, PUZ, PUG. În timpul procesului, legislația se schimbă sau documentațiile de urbanism sunt fie suspendate, fie anulate”, explică Irina Dimitriu, Head of Real Estate, Partener Reff & Asociații (Deloitte România).
Ulterior, este emisă autorizația de construire pe baza legii aplicabile la momentul inițial, doar după ce autorizația este emisă, construcția este demarată. Ulterior, documentația care a stat la baza ei este anulată în instanță, în litigii care durează foarte mulți ani și în care atât investitorii, cât și cei care doresc să-și construiască o casă, nu au fost parte. „Vine așa, ca un trăsnet asupra lor faptul că autorizația lor este și ea atacată. Și nu pentru că nu respectă prevederile de securitate la incendiu, tehnice, de protecție a mediului ș.a.m.d. ci dintr-o formalitate care este extrem de importantă, aceea a anulării planurilor urbanistice. Noi dorim ca legiuitorul să găsească o soluție rezonabilă în privința acestor construcții și acestor autorizații care au căzut victimă anulării documentațiilor de urbanism”, subliniează Irina Dimitriu.
Prevederile Codului Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), implicațiile și impactul său asupra dezvoltării urbane in România și asupra locuitorilor au fost amplu dezbătute, în emisiunea „Conectat la România”, de Antoanela Comșa – membru în Consiliul Director AREI și președinte Granvia Group și de Irina Dimitriu – Head of Real Estate, Partener Reff & Asociații (Deloitte România).
Articol susținut de AREI