Ce se întâmplă cu PUZ-urile în noul Cod al urbanismului? Avantaje și dezavantaje
Galerie foto
În prezent, multe dintre proiectele din București sunt blocate din cauza PUZ-urilor (Planurile Urbanistice Zonale) sectoriale anulate sau suspendate.
După ce a fost ales Primar General al Capitalei, Nicușor Dan a inițiat procesul de suspendare a PUZ-urilor de sector. Într-o primă etapă, instanțele de judecată au respins cererile de suspendare și anulare a hotarârilor Consiliului General al Municipiului Bucuresti prin care s-a dispus suspendarea PUZ-urilor de sector. Ulterior, pentru sectoarele 3, 5 și 6, PUZ-urile de sector au fost anulate definitiv pe cale judiciară, în timp ce anularea PUZ-urilor pentru sectoarele 2 și 4 nu a fost încă soluționată definitiv.
Totodată, Primăria Municipiului București (PMB) a reluat demersul de elaborare a unui nou PUG (Plan Urbanistic General – n.r.), al zonei metropolitane a Bucureștiului, care este blocat încă din anul 2014. La începutul anului în curs, Primarul General al Municipiului București a anunțat că prima versiune a noului PUG va fi gata până la finalul anului 2023, iar în anul 2024 va începe avizarea, urmând să fie aprobat.
”După cum știți, în 2013, Primăria Capitalei a semnat cu un consorțiu condus de Universitatea de Arhitectură un contract pentru revizuirea Planului Urbanistic General. Din păcate, execuția acestui contract s-a blocat în 2014, a fost o intensă corespondență, a venit și Curtea de Conturi, a fost o situație juridică – una care părea fără ieșire. Am reușit să deblocăm această situație și, la sfârșitul anului 2022, am semnat actul adițional pentru realizarea actualizării PUG-ului, ca să ne apucăm de lucru în ianuarie 2023”, a declarat Nicușor Dan în cadrul unei conferințe de presă.
Dar lipsa unui PUG actualizat în funcție de nevoile Capitalei din 2023 a fost argumentul Primarului General pentru a bloca aprobarea de noi PUZ-uri. Experții imobiliari au atras atenția în repetate rânduri că Bucureștiul este un oraș blocat, în acest moment, în ceea ce privește zona imobiliară și de dezvoltare urbană, iar, din această cauză, mai mulți dezvoltatori au fost nevoiți să își reorienteze investițiile către zona metropolitană.
De asemenea, potrivit unei analize efectuate recent de Asociația Investitorilor de Real Estate din România (AREI), Capitala și-a diminuat considerabil contribuția la PIB-ul României, de la 37% în anul 2019, la 29,8% în anul 2022, din cauza blocajului administrativ și al incertitudinii legate de dezvoltarea urbanistică.
Conform specialiștilor AREI, soluția acestor probleme este una simplă: primăriile de sector ar trebui să fie cele care aprobă PUZ-urile. Cu toate acestea, pe cât este de simplu, pe atât este de complicat ca acest lucru să se poată întâmpla. Mai exact, în Parlamentul României se află un proiect de lege privind Codul Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor. Acesta a fost aprobat tacit de Senat pe 12 iunie 2023. Potrivit noului Cod, PUZ-urile vor rămâne tot la PMB, așa cum sunt în prezent. În acest moment, inițiativa legislativă așteaptă votul Camerei Deputaților, care este for decizional. Deputații ar putea da undă verde noului Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor în luna decembrie a anului în curs.
Prevederile noului Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor referitoare la PUZ-urile din București:
“ Avizarea PUZ:
Avizarea PUZ se realizează potrivit procedurii prevăzute de prezentul cod pentru avizarea PUG.
Avizul tehnic al arhitectului-șef se emite în termen de maxim 15 zile de la depunerea documentației complete și corecte.
Aprobarea și efectele PUZ:
PUZ se aprobă prin hotărârea consiliului local. Documentația prevăzută la alin. (1) va fi inclusă pe ordinea de zi a ședințelor consiliului local în termen de maxim 45 zile de la obţinerea avizului tehnic al arhitectului-șef, în situația îndeplinirii condițiilor prevăzute la art. 136 alin. (8) din OUG nr. 57/2019, cu modificările și completările ulterioare.
(1) Hotărârea consiliului local sau hotărârea consiliului General al Municipiului București de aprobare a PUZ se referă la documentație în integralitate, respectiv toate piesele scrise și desenate componente.
(2) Prin derogare de la prevederile art. 134 alin. (5) lit. f) din OUG nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare, la proiectul de hotărâre a consiliului local, respectiv de hotărâre a Consiliului General al Municipiului București de aprobare a PUZ nu pot fi introduse amendamente de către consilierii locali cu privire la conținutul tehnic al documentației de urbanism - - piese scrise și desenate, baze de date asociate avizată și supusă aprobării, care este de natură tehnică și are un caracter integrat.
(3) Reglementările urbanistice devin norme obligatorii pentru emiterea certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire pentru toate imobilele.
(4) După aprobarea prin hotărâre a consiliului local, programul de investiții și planul de acțiune aferent implementării PUZ devin obligatorii pentru inițiatori, autoritățile administrației publice locale, persoanele fizice și juridice, precum și alte organisme implicate, dacă este cazul.
(5) Prevederile PUZ sunt aplicabile până la actualizarea sau modificarea acestora printr-o altă documentație de urbanism de rang egal sau superior”.
Poziția specialiștilor AREI
Specialiștii din cadrul AREI au argumentat asupra oportunității și utilității transferului deciziei privind aprobarea PUZ-urilor de la PMB la Primăriile de sector, autorități abilitate și cu emiterea autorizațiilor de construire, și au recomandat reglementarea acestei măsuri în noul proiect de Cod al urbanismului. Conform acestora, în prezent, PMB este supra-aglomerată, iar analiza și aprobarea PUZ-urilor, mai ales a celor complexe, implică un aparat administrativ care nu poate susține toate aceste proceduri.
„Cele șase primării de sector și cele șase Consilii Locale beneficiază de servicii specializate. Mai clar, acestea emit autorizații de construire (AC-uri) și planuri urbanistice de detaliu (PUD-uri). Ținând cont de faptul că primăriile de sector sunt implicate în emiterea AC-urilor, nu există niciun sens rațional prin care o altă autoritate (în speță, PMB) să aprobe PUZ-urile care stau la baza AC-urilor”, transmite AREI.
Potrivit acestora, PMB trebuie să joace un rol hotărâtor doar în cazul proiectelor care afectează mai multe sectoare (ex. lucrări de infrastructură). Altfel, instituția care emite autorizațiile de construire trebuie să fie împuternicită să aprobe și PUZ-urile.
Președintele AREI, Dennis Selinas, a dat exemple de alte mari orașe europene, acolo unde nivelurile de înălțime, structura și scopul imobilelor sunt stabilite la nivel local.
“Deciziile în care pot fi implicate, existând numeroase exemple, arată că nivelurile administrative inferioare au abilitatea de a reprezenta mult mai eficient interesele specifice ale cetățenilor în comparație cu cele superioare. Spre exemplu, în Londra, sunt diverse districte, iar multe dintre decizii și avize sunt luate la nivelurile inferioare, deoarece acestea înțeleg mai bine nevoile specifice ale respectivei zone. De exemplu, City of London, zona centrală a Londrei, s-a concentrat asupra cerințelor și necesităților mediului de afaceri, în timp ce în alte cazuri, începând cu o cantitate relativ redusă de spații verzi și parcuri – acest obiectiv devine prioritatea consiliului local. Dezvoltarea procesului decizional către niveluri administrative inferioare aduce, bineînțeles, atât avantaje, cât și dezavantaje”, a explicat oficialul AREI.
Potrivit acestuia, în mai multe jurisdicții este stabilit clar faptul că majoritatea deciziilor se iau de către consiliile locale. Acestea sunt cele care permit procesele care se vor implementa în zonele respective, susține expertul.
În concluzie, până la aprobarea noului Cod al Urbanismului în România, situația aprobării PUZ-urilor rămâne netranșată. Lipsa unui PUG actualizat și suspendarea PUZ-urilor de sector au condus, în ultimii ani, la blocaje în dezvoltarea imobiliară a Capitalei.
Prevederile Codului Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), implicațiile și impactul său asupra dezvoltării urbane in România și asupra locuitorilor au fost amplu dezbătute, în emisiunea „Conectat la România”, de Antoanela Comșa – membru în Consiliul Director AREI și președinte Granvia Group și de Irina Dimitriu – Head of Real Estate, Partener Reff & Asociații (Deloitte România).